Собственность на Ибице
Хорошо известный факт: когда в свое время в Испании был экономический кризис, из 17 автономных образований первой оправилась от потрясений именно экономика провинции Islas Baleares. По уровню доходов на душу населения Ибица, Майорка и Менорка удерживают первенство до сих пор. Конечно, благополучие в провинции, ориентированной на обслуживание туристов и сферу развлечений, - вещь хрупкая. Но тем, кто не собирается зарабатывать здесь деньги, а покупает жилье только для того, чтобы иметь возможность убежать от отечественных кризисов, бояться нечего. Климат, "натура", отличное качество телекоммуникаций и близость к материку создают условия для цивилизованной жизни и отдыха. Явно кокетничая, жители Балеар даже говорят, что конкуренция со стороны других островов региона им бы не помешала. Но дескать, увы, конкурентов, стимулирующих развитие и снижение цен, нет.
Цены на жилье в островной части Испании измеряются десятками миллионов местных денежных единиц. Трехкомнатную квартиру площадью 70-80 квадратных метров, находящуюся в эксплуатации больше 10 лет, на Майорке сейчас можно купить за 13.000.000 испанских песет (около $90.000, $1 равен 146 испанским песетам). Меблированное бунгало (здесь такие летние домики называют "шале") с телефоном и открытым бассейном можно купить за $170.000. Добротная вилла с шестью комнатами общей площадью 350 квадратных метров и участком в полтора гектара стоит вдвое дороже. Дом попроще на две семьи в деревне Campanet можно приобрести за $140.000.
На самом популярном ныне молодежном острове-курорте Ибица цены на недвижимость одни из самых высоких в Европе. Fincas - небольшой домик в традиционном стиле с маленькими окошками и низким дверным проемом стоит на Ибице от $100.000 до $550.000. Поскольку этот вид собственности среди иностранных покупателей чрезвычайно популярен, местные агентства предлагают сейчас самые разные виды этих колоритных строений из отесанного вручную камня. Виллы, в основном, с бассейнами и другими атрибутами роскоши, стали появляться на острове лишь в последние 20 лет. Их стоимость доходит до 100.000.000 песет ($685.000) и выше.
Чтобы построить дом самостоятельно, надо приобрести участок, размер которого соответствовал бы местным строительным нормам. Вблизи населенных пунктов для получения разрешения достаточно участка площадью около 10 соток. В сельской местности и на возвышенностях требования более жесткие - земли понадобится купить побольше. Цена на островную почву сильно варьируются. При покупке большого лота она может составлять $0.7 за один квадратный метр, а на побережье и в городах порой достигает $70 за один квадратный метр. Например, 3,7 гектара уединенной островной земли на Ибице с выходом к морю сейчас можно приобрести за $250.000. Чуть меньше ($205.000) стоят 850 квадратных метров земли в престижном районе Costa dХen Blanes на Майорке.
Процесс покупки жилья на Майорке или Ибице от континентального почти ничем не отличается. "Бумажная" подготовка к сделке, как и везде, начинается с визита в местный земельный комитет. Здесь покупателю или его поверенному сообщат, не "висит" ли на собственности какой-нибудь ипотечный долг или иные взыскания с прежних владельцев. Далее стопы покупателя обычно ведут в городскую мэрию. Дело в том, что человек, собирающийся передать вам права на свой замечательный дом, может оказаться злостным неплательщиком налогов на недвижимость. В Испании претензии по неуплате предъявляются в течение пяти лет с момента возникновения долга, поэтому выколачивать их могут начать с вас. Еще один сюрприз, который могут таить приличные с виду стены, это нарушение строительных норм. Вдруг окажется, что масштабы постройки выходят за рамки разрешенных? Кто бы ни затевал это претворение архитектурного проекта в жизнь, виноват перед майоркскими властями окажется нынешний хозяин, то есть вы.
Все это возможно потому, что законодательство Испании допускает при переоформлении прав собственности такие вольности, которые в других европейских странах просто немыслимы. В частности, права собственности на недвижимость, равно как и любое другое имущество, зачастую передаются здесь без регистрации сделки в земельном реестре, просто путем оформления договора между двумя частными лицами. Если местный продавец уже убедил вас не связываться с регистрационной волокитой, будьте готовы к тому, что любое третье лицо - будь то банк, испанские власти или частный кредитор - сможет требовать передачи ему прав на ваш дом за долги бывшего владельца.
Существуют в Испании и приятные для покупателя обычаи. Так, если вы с продавцом достигли договоренности относительно цены, подписали предварительный контракт и внесли задаток, то в случае срыва сделки рискуете деньгами обоюдно. Виноват покупатель - теряет свой депозит он. Если виноват продавец, то должен будет возвратить вам задаток в двойном размере.
Совокупные расходы на оформление сделки в Испании нельзя назвать астрономическими. Но и маленькими тоже не назовешь. В среднем они составляют примерно десятую часть цены покупаемого объекта. Из чего эти 10 процентов складываются? Предположим, оформляется покупка квартиры стоимостью 18.000.000 песет. Наведение справок о регистрации в земельном комитете в этом случае обойдется примерно в 575 песет. Если дом найден при посредничестве агентства, 7 процентов от суммы контракта "съест" местный НДС, плюс полпроцента - на оплату оформления и заверения договора.
Размер нотариальной пошлины строго контролируется властями и поставлен в зависимость от стоимости оформляемого объекта. В любом случае, при покупке жилья стоимостью до миллиона песет (до $7.000) придется заплатить минимальную ставку в размере не менее 15.000 песет ($100). Дома и квартиры стоимостью свыше миллиона песет оформляются по формуле: минимум плюс 4,5 процента с каждой тысячи между 1.000.000 и 5.000.000 песет ($35.000) цены; по 1,5 процента с каждой тысячи между 5.000.000 и 10.000.000 ($70.000) песет; по 1 проценту с каждой тысячи между 10.000.000 и 25.000.000 ($175.000) песет; и по полпроцента с каждой тысячи сверх 25.000.000 песет цены. Далее к полученной сумме начисляется 16-процентный НДС.
На этом нотариальные расходы, к сожалению, не кончаются. Для предоставления в мэрию и в фискальные органы (налоговая полиция известна здесь под именем hacienda) понадобится несколько заверенных и обычных копий. Все юридические документы делаются на особых бланках, называемых timbrado, или на гербовой бумаге, каждый лист которой стоит не менее $0,17. За изготовление авторизованной копии документа нотариусы берут по $3,5 за каждый из первых 12 листов контракта, плюс по $1,7 за все остальные страницы. Обычные копии стоят по $0,7 за лист. НДС в эти тарифы уже включен.
Отнести размноженные документы и справки об оплате пошлин в hacienda и городским чиновникам можно самому. Однако, если дом покупается при участии ипотечного банка, придется нанять в качестве посыльного назначенного банкирами юриста. Нехитрые услуги этого финансового консультанта обойдутся покупателю примерно в 0,2 процента уплаченной за дом суммы. Так лицу, оформляющему в собственность квартиру стоимостью в 13.000.000 песет ($90.000) на этом этапе надо будет заплатить порядка 28.000 песет, то есть около $200.
Схема, сходная с оплатой нотариального заверения, применяется и при перерегистрации собственности на новое имя. Цена "стартует" с 4.000 песет ($27) и каждая лишняя тысяча сверх миллиона точно так же облагается сбором в процентах. На этой стадии вступающий в права собственник 18-миллионного испанского дома расстается еще с $400. Таким образом, пройдя через горнило всех предусмотренных законом инстанций, наш гипотетический покупатель 10-миллионной квартиры оставил в закромах испанского государства ни много ни мало от $$10.000-13.000. Впрочем, оно того стоит. По темпам ежегодного привеса в цене fincas с острова Ибица почти не имеет себе равных во всей Европе.